Wissensbasis

Immobilienlexikon von A bis Z


A

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Alleinauftrag

Auftrag zum Verkauf einer Immobilie an nur einen Makler. Dadurch wird dem Auftraggeber die Beauftragung eines anderen Maklers während der Laufzeit des Maklervertrages untersagt.
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Auflassung

Einigung zwischen Verkäufer und Käufer über die Eigentumsübertragung. Die Auflassung ist von der notariellen Beurkundung des Grundstückskaufvertrags zu unterscheiden. Nach §873 BGB geht das Eigentum an einem Grundstück erst durch Einigung (Auflassung) und Eigentumsumschreibung im Grundbuch über.

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Aufteilungsplan

Bauzeichnung, in der Räume beispielsweise einschließlich der dazu gehörenden Kellerräume als Sondereigentum bezeichnet und mit einer Nummer versehen sind. Aus dem Aufteilungsplan, der mit Unterschrift und Stempel der zuständigen Behörde versehen ist, ergeben sich Lage und Größe der im Sonder- bzw. Wohnungseigentum und im Gemeinschaftseigentum stehenden Gebäudeteile.

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Altlasten

Umweltgefährende Stoffe auf oder unter Grundstücken, die beispielsweise durch stillgelegte Mülldeponien oder Zechen und Chemieablagerungen verursacht sind. Altablagerungen und Altstandorte werden in einem Altlastenkataster erfasst.

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Auflassungsvormerkung

Die Vormerkung in der zweiten Abteilung des Grundbuchs dient der Sicherung des schuldrechtlichen Anspruchs des Käufers auf Eigentumsübertragung bei Immobilien, auch Eigentumsvormerkung genannt. Ein mit einer Auflassungsvormerkung belastetes Grundstück kann weder an Dritte verkauft noch beliehen werden.

 

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B

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Bauplan, Bauzeichnung

Maßgerechte Zeichnung eines Bauwerks, also aller Geschosse und Außenansichten sowie eines Schnitts durch das Treppenhaus. Zum Bauantrag wird üblicherweise ein Satz Zeichnungen im Maßstab 1:100 eingereicht.

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Beschlusssammlung

Sammlung aller nach dem 01.07.2007 verkündeten Beschlüsse in der Eigentümerversammlung. In die vom Hausverwalter geführte Beschlusssammlung haben auch Kaufinteressenten ein Einsichtsrecht.

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Bieterverfahren

Bauzeichnung, in der Räume beispielsweise einschließlich der dazu gehörenden Kellerräume als Sondereigentum bezeichnet und mit einer Nummer versehen sind. Aus dem Aufteilungsplan, der mit Unterschrift und Stempel der zuständigen Behörde versehen ist, ergeben sich Lage und Größe der im Sonder- bzw. Wohnungseigentum und im Gemeinschaftseigentum stehenden Gebäudeteile.

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Bebauungsplan

Auf der Grundlage des Flächennutzungsplans von der Gemeinde entwickelter Plan, der Auskunft über beispielsweise Dichte, Bebauung und Höhe gibt. Festgelegt werden auch Baulinien, Baugrenzen, Bebauungstiefen, Mindestgrößen, Tiefen und Breiten.

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Besitzübergabe

Übergang von Nutzen und Lasten auf den Käufer einer Immobilie, der damit wirtschaftlicher Eigentümer wird. Üblicherweise setzt die Besitzübergabe die Zahlung des Kaufpreises durch den Käufer voraus.

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Bewirtschaftungskosten

Laufende Belastung des Eigentümers für Betriebs-, Instandhaltungs- und Verwaltungskosten. Umlagefähig auf Mieter sind nur die laufenden Betriebskosten. Nach §24 II.Berechnungsverordnung sind Bewirtschaftungskosten alle regelmäßig anfallenden Kosten (Betriebskosten, Verwaltungskosten und kalkulatorisches Mietausfallwagnis), die zur Bewirtschaftung eines Gebäudes erforderlich sind.

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Bestandsverzeichnis

Teil des Grundbuchs, indem die Grundstücke nach Wirtschaftsart, Lage und Größe unter Vermerk von Teilungen und die mit dem Eigentum verbundenen Rechte beschrieben sind.

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Betriebskosten

Laufende Kosten, die dem Eigentümer durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch einer Immobilie entstehen. Hierzu gehören gemäß Betriebskostenverordnung (BetrKO) insbesondere Grundsteuer, Müllabfuhr, Feuerversicherungsprämie, Kalt- und Abwasserkosten sowie Heiz- und Warmwasserkosten. Im Falle der Vermietung werden die Betriebskosten in der Regel auf den Mieter umgelegt und in Form von monatlichen Vorauszahlungen mit jährlicher Abrechnung erhoben.

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Bodenwert / Bodenrichtwert

Wert des Grund und Bodens, also des unbebauten Grundstücks. Für die Bewertung durch Gutachter werden Vergleichspreise für Grundstücke gleicher Lage und mit gleichen Eigenschaften herangezogen. Typischerweise geht man von Bodenrichtwerten aus, die als durchschnittliche Lagewerte für den Boden von den örtlichen Gutachterausschüssen aus Kaufpreissammlungen ermittelt und in regelmäßigen, meist jährlichen Abständen bekanntgegeben werden.

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D

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Darlehensablösung

Ablösung einer noch bestehenden Darlehensrestschuld beim Verkauf einer Immobilie. Die zulasten des ehemaligen Eigentümers eingetragene Grundschuld wird nach Darlehensablösung gelöscht.

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Darlehensübernahme

Übernahme eines bestehenden Darlehens durch den Käufer. Dies setzt voraus, dass der Darlehensgeber bei entsprechender Käuferbonität einer Übernahme zustimmt und der Verkäufer eine Darlehensgebühr zahlt.

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Dritte Abteilung des Grundbuchs

Abteilung des Grundbuchs, in dem Grundpfandrechte (Hypotheken, Grund- und Rentenschulden) verzeichnet sind. Heutzutage werden nur noch Grundschulden eingetragen, die auch zugunsten der Grundstückseigentümer bestellt werden können, sog. Eigentümergrundschuld.

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Drei-Objekt-Grenze

Verkäufe von maximal drei Objekten innerhalb von fünf Jahren zählen zur privaten Vermögensverwaltung und lösen keine Gewerbesteuerpflicht aus. Bei Überschreitung der Drei-Objekt-Grenze liegt gewerblicher Grundstückshandel vor, der hinsichtlich der Veräußerungsgewinne einkommen- und gewerbesteuerpflichtig ist.

 
 

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E

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Eigentümergrundschuld

Grundschuld, die zugunsten eines Eigentümers bestellt und in der dritten Abteilung des Grundbuchs eingetragen wird. Dies dient zur Freihaltung einer bestimmten Rangstelle oder auch zur diskreten Absicherung eines Bankkredites. Ein Eigentümergrundschuldbrief kann beispielsweise an den Gläubiger als Kreditsicherheit übergeben werden.

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Energieausweis

Ausweis über den tatsächlichen Energieverbrauch des Haus- bzw. Wohnungsnutzers (Verbrauchsausweis) oder den geschätzten Energiebedarf (Bedarfsausweis). Beim Verbrauchsausweis wird der durchschnittliche Verbrauch von Energie in den letzten drei Jahren errechnet und dann anhand einer Skala mit einer Grün-, Gelb- oder Rotmarkierung versehen, um einen geringen, mittleren oder hohen Energieverbrauch anzuzeigen. Der Bedarfsausweis wird aufgrund eines Gutachtens erstellt, wobei der Gutachter den Energiebedarf auf Basis der verwendeten Baumaterialien, des Hauszustands und der Größe von Haus oder Wohnung ermittelt.

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Erste Abteilung des Grundbuchs

In der ersten Abteilung des Grundbuchs werden die jeweiligen Eigentümer der Grundstücke und Gebäude mit vollständigem Namen, Geburtsdatum und Anschrift eingetragen.

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Eigentumswohnung

Wohnungseigentum nach Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Das Wohnungseigentum stellt Sondereigentum des Selbstnutzers oder Vermieters dar. Zum Gemeinschaftseigentum eines in Eigentumswohnungen aufgeteilten Hauses zählen beispielsweise tragende Konstruktionen, die Außenhaut des Gebäudes, das Treppenhaus und der Aufzug. Zu jeder Eigentumswohnanlage gibt es eine Teilungserklärung und einen Aufteilungsplan.

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Erbbaurecht

Vererbliches und veräußerliches Recht, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk als Eigentum zu haben. Das Erbbaurecht ermöglicht es, Eigentümer eines Hauses zu sein, dass auf fremden Grund steht. Als Entgelt zahlt der Erbbauberechtigte (der Eigentümer des Gebäudes) an den Erbbaurechtsgeber (den Eigentümer des Grundstücks) den Erbbauzins. Das Erbbaurecht, das meist auf 99 Jahre befristet ist, wird durch notariell beurkundeten Vertrag und Eintragung in das Grundbuch begründet.

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Erschließungskosten

Kosten, die durch die Erschließung im öffentlichen und privaten Bereich entstehen, z.B. Entsorgung und Versorgung, Wasser und Strom. Die Erschließungskosten sind vom jeweiligen Eigentümer auf Basis der Erschließungsbeitragssatzung der Gemeinde zu entrichten.

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Eigentumsumschreibung

Eintragung des neuen Eigentümers in der ersten Abteilung des Grundbuchs, wodurch der Käufer auch rechtlicher Eigentümer der erworbenen Immobilie wird.

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Ertragswert

Summe von Bodenwert und Gebäudeertragswert bei der Wertermittlung von Gebäuden. Das Ertragswertverfahren wenden Gutachter meist bei vermieteten Immobilien an. Dabei wird der Gebäudeertragswert durch Kapitalisierung des nachhaltig erzielbaren Jahresreinertrags ermittelt.

 

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F

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Feuerversicherungspolice

Versicherungsschein über die abgeschlossene Wohngebäudeversicherung. Banken verlangen als Beleihungswertunterlage regelmäßig die Vorlage der Feuerversicherungspolice.

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Flächennutzungsplan

Bauleitplanung der Gemeinde, mit der für das gesamte Gemeindegebiet die Art der Bodennutzung für die nächsten Jahre dargestellt wird. Auf den Flächennutzungsplan, der auch als vorbereitender Bauleitplan bezeichnet wird, folgt in aller Regel der Bebauungsplan.

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Flurkarte

Karte des Katasteramtes, aus der das Flurstück mit besonderer Nummer hervorgeht. Oft ist eine Aufteilung auf mehrere Blätter erforderlich.

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G

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Gemeinschaftseigentum

Gemeinschaftseigentum ist alles, was nicht Sonder- oder Teileigentum ist. Typischerweise zählen zum Gemeinschaftseigentum das Grundstück sowie die tragenden Gebäudeteile wie Dach, Keller und Außenwände, außerdem Treppenhaus, Aufzug und Heizungsanlage.

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Grundbuchgebühren

Gebühren für die Auflassungsvormerkung und Eigentumsumschreibung sowie die Eintragung von Grundschulden im Grundbuch. Bei notariellen Kaufverträgen liegen die Gerichtsgebühren bei rund 0,5 % des Kaufpreises, sofern keine Grundschuleden eingetragen werden müssen. Für die Eintragung der Grundschuld kommen noch ca. 0,3 % der Darlehenssumme als Gerichtsgebühren hinzu.

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Grundflächenzahl (GRZ)

Diese im Bebauungsplan aufgeführte Zahl gibt an, wie viel m² Grundfläche eines Gebäudes je m² Grundstücksfläche baurechtlich zulässig ist. Bei eingeschossiger Bebauung wird beispielsweise eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4 festgesetzt. Das heißt: Wenn das Grundstück 500 m² groß ist, darf die bebaute Grundfläche nur 200 m² betragen. Berechnung: Grundstücksfläche x GFZ = zulässige Grundfläche des Gebäudes.

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Grundbuch

Öffentliches Register über alle Grundstücke, das beim zuständigen Amtsgericht geführt wird. Das Grundbuch besteht aus dem Bestandsverzeichnis und der Ersten bis Dritten Abteilung. Für jedes Grundstück wird ein gesondertes Grundbuchblatt angelegt.

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Grunddienstbarkeiten

Beim Kauf eines Grundstücks wird Grunderwerbssteuer in Höhe von 3,5 bis 6,5 % des Kaufpreises je nach Bundesland fällig. Wenn die Steuer gezahlt ist, erteilt das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung, ohne die der Käufer nicht in das Grundbuch eingetragene wird.

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Grundpfandrechte

Zur Sicherung eines Kredits können Grundstücke mit einem Pfandrecht belastet werden. Kommt der Kreditnehmer seinen Verpflichtungen nicht nach, kann der Grundpfandrechtgläubiger das Grundstück z.B. versteigern lassen. Das Grundpfandrecht wird ins Grundbuch eingetragen und als Hypothek oder Grundschuld bezeichnet. Lasten mehrere Grundpfandrechte auf einem Grundstück, wird eine Rangfolge festgelegt. Eine erstrangige Hypothek oder Grundschuld bietet dem Kreditgeber die höchstmögliche Sicherheit.

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Grundschuld

Das am häufigsten vorkommende Grundpfandrecht, dass in der dritten Abteilung des Grundbuchs eingetragen wird. Die Grundschuld ist eine dingliche Kreditsicherheit, der im Gegensatz zur Hypothek keine konkrete Forderung des Grundschuldgläubigers zugrunde liegen muss. Daher ist auch die Eintragung von sogenannten Eigentümergrundschulden möglich. Mit der Tilgung reduziert sich die Schuld gegenüber dem Kreditgeber, die im Grundbuch eingetragene Grundschuld bleibt jedoch unverändert. Sie kann deshalb auch nach der (Teil-)Rückzahlung eines Darlehens für ein neues Darlehen verwendet werden, ohne dass erneut eine Grundschuld bestellt werden muss.

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Grundsteuer

Laufende Gemeindesteuer, die vom Haus- und Wohnungseigentümer vierteljährlich an die Stadtkasse zu zahlen ist. Vermieter einer Eigentumswohnung können die Grundsteuer per Mietvertrag auf den Mieter umlegen.

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Grundrisszeichnung

Zeichnung, aus der sämtliche Räume einer Wohnung oder eines Hauses ersichtlich sind. Meist ist bei den eingezeichneten Räumen auch die Größe in m² angegeben. Die Grundrisszeichnung ist eine wichtige Grundlage für die Kaufentscheidung.

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Grunddienstbarkeiten

Grundstücksbelastungen zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks (z.B. Wegerecht, Antennen- und Leitungsrecht), die in der zweiten Abteilung des Grundbuchs eingetragen werden und den Wert des Grundstücks, wenn überhaupt, nur geringfügig mindern.

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Geschossflächenzahl (GFZ)

Diese im Bebauungsplan aufgeführte Zahl gibt an, wie viel m² Geschossfläche je m² Grundstücksfläche baurechtlich zulässig ist. Die Geschossfläche umfasst die Summe der Flächen aller Vollgeschosse. Für zweigeschossige Bebauung im reinen Wohngebiet wird beispielsweise eine Geschossflächenzahl (GFZ) von 0,7 festgesetzt. Das heißt: Wenn das Grundstück 500 m² groß ist, darf die Summe der Wohnflächen in den beiden Geschossen 350 m² betragen. Berechnung: Grundstücksfläche in m² x GFZ = zulässige Gesamtgeschossfläche des Gebäudes.

 

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H

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Hausgeld

Geld, das der Hausverwalter von den Wohnungseigentümern einzieht, um die laufenden Bewirtschaftungskosten zu bezahlen. Über die monatlichen Hausgeldvorauszahlungen rechnet er jährlich in der Verwalterabrechnung ab. Das Hausgeld enthält die umlagefähigen Bewirtschaftungskosten für das Sondereigentum an der Wohnung (Betriebskosten) und die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten für das Gemeinschaftseigentum (Verwaltungs- und Instandsetzungskosten)

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Hausverwalter

Von der Eigentümergemeinschaft ernannter Verwalter eines Hauses mit mehreren Eigentumswohnungen. Er ist für die wirtschaftliche Betreuung des Hauses und insbesondere die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums zuständig. Der Hausverwalter beruft mindestens einmal jährlich eine Eigentümerversammlung ein und erstellt die jährliche Abrechnung über die entstandenen Bewirtschaftungskosten. Die Vergütung des Hausverwalters liegt meist zwischen jährlich 200 und 300 € pro Wohnung.

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Home Staging

Die Immobilie wird zum Verkauf wie eine Bühne mit fremden Möbeln ausstaffiert, um mehr Interesse zu wecken. Home Staging wird vor allem bei bereits leerstehenden Immobilien angewandt und von darauf spezialisierten Unternehmen angeboten.

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Heizkostenabrechnung

Jährliche Abrechnung über die entstandenen Heiz- und Warmwasserkosten. Dabei müssen sowohl die gesamten Heizkosten als auch die Verteilungsschlüssel genannt werden. Nach der Heizkostenverordnung sollen mindestens 50 % und höchstens 70 % der Heizkosten nach dem Verbrauch umgelegt werden (variable Kosten) und nur der Rest unabhängig vom Verbrauch (fixe Heizkosten).

 
 

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I / K

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Instandhaltungskosten

Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen. Die Instandhaltungskosten zählen zu den Bewirtschaftungskosten und sind bei vermieteten Immobilien steuerlich als Erhaltungsaufwand abzugsfähig. Bei vermieteten Eigentumswohnungen sind nur die tatsächlich angefallenen Instandhaltungskosten abzugsfähig, aber nicht die gezahlten Instandhaltungsrücklagen.

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Kaufnebenkosten

Kosten, die mit dem Kauf einer Immobilie im Zusammenhang stehen und steuerlich zu den Anschaffungskosten zählen. Das sind: Grunderwerbssteuer, Notargebühren für die Beurkundung des Kaufvertrages, Grundbuchgebühren für die Eigentumsumschreibung und eine evtl. Maklerprovision für die Vermittlung des Kaufobjektes.

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Instandhaltungsrücklage

Rückstellung bzw. Rücklage für Instandhaltungen, deren Höhe bei Eigentumswohnanlagen von der Eigentümerversammlung auf Vorschlag des Hausverwalters beschlossen wird. Als Orientierung dienen oft die Erfahrungssätze nach der II.Berechnungsverordnung. Nicht die gebildete Instandhaltungsrücklage kann der Vermieter steuerlich unter Werbekosten absetzten, sondern nur die jeweils aufgelöste Instandhaltungsrücklage bzw. die tatsächlich entstandenen Instandhaltungskosten.
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Katasteramt

Behörde, bei der das Liegenschaftsbuch sowie die Flurkarten geführt werden, die über Lage, Flurnummer, Nutzungsart und Größe der Grundstücke Auskunft geben.

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Kaufvertrag, Kaufvertragsentwurf

Vertrag zwischen Verkäufer und Käufer. Der vom Notar angefertigte Kaufvertragsentwurf sollte sorgfältig geprüft werden, bevor man den Notartermin wahrnimmt.

 

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L

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Lageplan

Katasterunterlage, die üblicherweise bereits dem Antrag zur Baugenehmigung beigefügt wurde. Aus dem Lageplan kann der Kaufinteressent die Mikrolage der Immobilie mit den möglichen Verkehrsbindungen erkennen.

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Löschungsvollmacht

Vollmachtserklärung des Käufers gegenüber dem Notar, die Auflassungsvormerkung umgehend zu löschen, falls der Kaufvertrag z.B. wegen Nichtzahlung des Kaufpreises rückgängig gemacht werden soll. Die Löschungsvollmacht wird im notariellen Kaufvertrag ausdrücklich erwähnt.

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Löschung von Grundschulden

Löschung von noch bestehenden Grundschulden durch Ablösung aus dem Kaufpreis. In der Regel beantragt der Notar laut Vollmacht des Verkäufers diese Löschung bei der Bank. Ist die Immobilie bereits vorher schuldenfrei, kann auch der Verkäufer selbst die Löschung der Grundschulden beantragen. Die Kosten für die Löschung trägt der Verkäufer.

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M

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Maklerprovision / -courtage

Vermittelt ein Makler die Immobilie, fällt eine Provision an, in Berlin 7,14 % des Kaufpreises, die in der Regel der Käufer zahlen muss.

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Miteigentumsanteil

Anteil des Wohnungseigentümers am Gemeinschaftseigentum. Da der Miteigentumsanteil mit dem Sondereigentum an einer Wohnung verbunden ist, entspricht er in der Regel dem Anteil an der gesamten Wohnfläche. Nach dem Miteigentumsanteil richtet sich die Verteilung der Bewirtschaftungskosten, wenn nicht in der Teilungserklärung oder laut Beschluss in der Eigentümerversammlung ein anderer Verteilungsschlüssel festgelegt wurde.

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Modernisierung

Verbesserung von Wohnungen durch bauliche Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Wohnungen nachhaltig erhöhen oder die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern. Modernisierungskosten zählen bei vermieteten Immobilien in der Regel zum steuerlich abzugsfähigen Erhaltungsaufwand. Im Falle der Modernisierung kann der Vermieter die jährliche Miete um 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.

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N / P

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Nießbrauchrecht

Nutzungen aus der übertragenden Immobilie (z.B. Mieteinnahmen) verbleiben beim Übergeber bzw. Schenker, sofern ein Vorbehaltungsnießbrauch vereinbart wurde. Der Übernehmer wird neuer Eigentümer. Dieser Vorbehaltungsnießbrauch stellt letztlich eine vorweggenommene Erbfolge in Form der Schenkung unter Auflage dar. Beim Zuwendungsnießbrauch werden beim Beschenkten nur die Nutzungen aus der Immobilie überlassen. Ein Eigentumswechsel findet hierbei nicht statt.

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Notarielle Beurkundung

Von einem Notar in einem Schriftstück niedergelegte Bestätigung, dass er die Abgabe von Willenserklärungen (z.B. Kaufvertrag über den Kauf einer Immobilie) selbst wahrgenommen und richtig wiedergegeben hat. Notarielle Beurkunden werden kraft Gesetzes verlangt für den Abschluss von Grundstückskaufverträgen und die Auflassung. Von den Kreditgebern und Gläubigern wird regelmäßig auch die notarielle Beurkundung bei der Bestellung von Grundschulden und Hypotheken gefordert.

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Notargebühren

Kosten für die notarielle Beurkundung des Grundstückskaufs sowie die Bestellung von Grundschulden. Die Kosten zahlt der Käufer und Darlehensnehmer. Sie betragen inklusive Grundbuchkosten ca. 1 % des Kaufpreises für den Kauf und die Eigentumsumschreibung bzw. 0,5 % der Darlehenssumme für die Grundschuldbestellung.

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Protokolle der Eigentümerversammlungen

Niederschriften des Hausverwalters über den Verlauf von Eigentümerversammlungen. In den Niederschriften bzw. Protokollen, die den Eigentümers spätestens bis eine Woche vor Ablauf der monatlichen Anfechtungsfrist vorliegen müssen, werden vor allem die Beschlüsse festgehalten.

 
 

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Q / R

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Qualifizierter Alleinauftrag

Alleinauftrag an einen Makler mit der Zusatzklausel, dass auch der Verkauf an einen nicht über den Makler vermittelten Käufer die Zahlung der Maklerprovision auslöst.

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Reallast

Dingliche Belastung eines Grundstücks in der Zweiten Abteilung des Grundbuchs zugunsten eines Dritten (z.B. Nießbrauchsrecht, Wohnungsrecht, lebenslange Rente).

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Reservierungsvereinbarung

Schriftliche Vereinbarung zwischen Verkäufer und Kaufinteressent, die Immobilie bis zum Abschluss des notariellen Kaufvertrags zu reservieren. In der Regel zahlt der Kaufinteressent eine geringe Reservierungsgebühr, die der Verkäufer nach notarieller Beurkundung des Kaufvertrags an den Käufer zurückzahlt.

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Rückübertragung

Übertragung der per notariellem Kaufvertrag verkauften Immobilie zurück an den Verkäufer, sofern der Kaufvertrag z.B. wegen Nichtzahlung des Kaufpreises rückabgewickelt werden muss.

 
 

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S / T / U

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Sachwert

Wert, der Grundstücken und Gebäuden in Anlehnung an die Anschaffungs- oder Herstellungskosten im Rahmen der Bewertung zugemessen wird. Als Substanzwert umfasst der Sachwert den Bodenwert und den Bauwert. Das Sachwertverfahren wird vor allem bei der Bewertung von selbst genutzten Immobilien angewandt.

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Sondereigentum

Alleineigentum an der Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen, das fest mit dem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum verbunden ist. Über sein Sondereigentum kann der Wohnungseigentümer grundsätzlich allein verfügen, es also selbst nutzten oder vermieten. Lediglich beim Verkauf benötigt er die Zustimmung des Hausverwalters, die aber nur im Ausnahmefall verweigert werden kann.

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Sondernutzungsrecht

Recht eines Wohnungseigentümers, Teile des Gemeinschaftseigentums (z.B. Terrasse oder Gartenflächen bei Erdgeschosswohnungen, Tiefgaragen-Stellplatz) allein und ausschließlich zu nutzen. Sondernutzungsrechte werden üblicherweise in der Teilungserklärung geregelt.

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Teilungserklärung

Notariell beglaubigte Erklärung des Alleineigentümers über die Teilung eines Grundstücks. In der Teilungserklärung, die als Anlagen neben dem Aufteilungsplan und der Abgeschlossenheitsbescheinigung meist auch die Gemeinschaftsordnung enthält, wird die Höhe der jeweiligen Miteigentumsanteile festgelegt.

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Unbedenklichkeitsbescheinigung

Bescheinigung des zuständigen Finanzamts, dass der Eintragung in das Grundbuch keine steuerlichen Bedenken entgegenstehen. Die Bescheinigung wird erteilt, wenn die fällige Grunderwerbssteuer bezahlt worden ist.

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Teileigentum

Alleineigentum an Räumen, die nicht zu Wohnzwecken dienen (z.B. Ladengeschäft, Büroräume). Das Teileigentum gehört wie das Wohnungseigentum zum Sondereigentum.

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V

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Vergleichswert

Wert eines Grundstücks, der aufgrund von Vergleichspreisen (z.B. Preise für vergleichbare Grundstücke laut Kaufpreissammlung des örtlichen Gutachterausschusses) ermittelt wird. Es sollen möglichst zeitnahe Kaufdaten und eine ausreichende Anzahl von Grundstücken mit möglichst vergleichbaren Eigenschaften zur Verfügung stehen. Abweichende Merkmale können durch prozentuale Zu- und Abschlägen berücksichtigt werden.

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Verkehrswert

Wert einer Immobilie, der im Fall eines freihändigen Verkaufs auf dem Markt derzeit zu erzielen ist. Nach §194 BauGB wird der Verkehrswert „durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre“.

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Vorfälligkeitsentschädigung

Ablösebetrag, die eine Bank verlangt, wenn ein Kreditnehmer ein Festzinsdarlehen vor Ablauf der Zinsbindung zurückzahlen will. Die Bank darf dabei nur den Ausgleich des Schadens verlangen, der ihr durch die vorzeitige Ablösung tatsächlich entsteht.

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Vorkaufsrecht

Gesetzliches Vorkaufsrecht der Gemeinde oder speziellen Vorkaufsrecht des Mieters, falls die ehemalige Mietwohnung nach Umwandlung in eine Eigentumswohnung an einen Dritten verkauft werden soll.

 
 

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W / Z

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Wertermittlung

Ermittlung des Verkehrswert von Grundstücken und Gebäuden. Dabei sind drei Ermittlungsverfahren üblich: Vergleichswert, Ertragswert und Sachwert. Für Beleihungs- und Finanzierungszwecke wird der Beleihungswert ermittelt, der sich zwar nach dem Verkehrswert richtet, in der Praxis aber 10 bis 15 % unter dem Verkehrswert liegt, da die Geldinstitute Risikoabschläge vornehmen.

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Wohngebäudeversicherung

Gesetzlich vorgeschriebene Versicherung des Wohngebäudes für das Gemeinschaftseigentum bei Schäden durch Brand, Leitungswasser, Blitzschlag, Explosion, Sturm oder Hagel. Schäden am Sondereigentum können vertraglich in die Wohngebäudeversicherung mit einbezogen und damit abgedeckt werden.

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Zehnjahresfrist

Veräußerungsgewinne bleiben bei Privatimmobilien grundsätzlich steuerfrei, wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre vergangen sind. Falls die Zehnjahresfrist beachtet wird, können auch mehrere Immobilien steuerfrei verkauft werden.

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Wohnungsrecht

Recht des früheren Eigentümers, die an einen Dritten übertragene Immobilie ganz oder teilweise lebenslang für eigene Wohnzwecke zu nutzen. Das Wohnungsrecht sollte als dingliches Wohnungsrecht bzw. Reallast auf jeden Fall erstrangig in der zweiten Abteilung des Grundbuchs eingetragen werden.

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Wohnungsgrundbuch

Beim Amtsgericht geführtes Grundbuch, in dem jedes Wohnungseigentum bzw. jede Eigentumswohnung mit dem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum eingetragen wird.

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Zweite Abteilung des Grundbuchs

Abteilung, in der Reallasten (z.B. Nießbrauchsrecht, Wohnungsrecht) und Grunddienstbarkeiten (z.B. Antennen- und Leistungsrecht, Wegerecht) zu Gunsten von Dritten eingetragen werden.


Quelle: vgl. Siepe, Werner (2018), Meine Immobilie erfolgreich verkaufen, 2. Auflage, Stiftung Warentest